一体いつまではやるんだってくらい、
いつまでたっても投資用不動産ってはやっているし
それに伴って、営業マンも膨大な数にのぼります。
そして、投資用マンションって使い方を工夫すれば非常に有用にもかかわらず、ほとんどの営業マンがそれをほとんど説明しません。
それはなぜか？
今回はそんなことを解きほぐしていきます。
目次
不動産投資のメリット
マンション投資は銀行から借り入れをして（借り入れをしないで現金で買う人もいます）
マンションの一室を購入して、家賃収入でローンを返済して、
資産を構築する投資の事ですね。
他人資本（入居者が支払う家賃）を使って資産を構築することができるのが
最大のメリットですね。
そんな中で、一般的に不動産投資には三つのメリットがあります。
①節税
②団体信用生命保険
③ローン完済後の家賃収入
その中で、不動産投資の営業マンは
③を「老後の年金対策になりますよ」ということ場に置き換えて
強調してきます。
なぜ、投資用不動産の営業マンは”年金対策”を強調するか
投資用不動産の営業マンがなぜ、
”年金対策”を強調するか。
その答えは二つあります。
①それしか語れない
②”節税”と”売却益”を話し出すと物件が売りにくくなる
というのが大きな要因です。
それしか語れない
本来であれば、投資用不動産というのは
”税金対策・節税”を目的にするのがよいです。
不動産投資の節税についてはそれだけで、書くことが膨大になるので
また別で紙面を割きますね。
しかし、この”節税・年金対策”というのをきちんと説明するとなると
きちんとした知識が必要です。
もっと欲を言うと、自分の物件の確定申告の処理をしたことはあるくらいの経験がほしいですね。
しかし、これはかなりハードルが高いです。
そもそも、教えたり習得したりするのが非常に難しい領域の知識です。
言葉を、選ばずに言うと、投資用不動産の営業マンってこういう、
座学や知識、計算、数字というものが苦手な人種が多いんです。
（決して、全員ではないですよ）。
投資用不動産の営業マンって過去のお仕事とか経歴とか聞くと
「あ～」って思いたくなることが多いですね。
これに関しては、また別の機会に譲りますね。
さらに、自分で投資用の物件を持つというのはものすごくハードルが高いことで。
営業トークで「僕も物件持っています」という人で
本当に物件持っている人は1割にも満たないです。
（個人的な見解です）
つまり、”税金対策・節税”を語るのは難しいのです。
それに比べて、”老後の年金対策”はそれを大声で言っていれば
それっぽく聞こえるので、簡単なのです。
“年金対策”を強調することの裏ある真実
そして、もう一つ重要なこと。
投資家側としてはこちらの方が深刻かもしれません。
”節税・年金対策”をきちんと語り出すと
投資用不動産を販売しようとする業者にとって
物件が売りにくくなると言うことです。
どういうことかというと、
”節税・売却益”と言うことを語り出すと、
当然のように長期シミュレーションや売却シミュレーションを
作成し、説明する必要が出てきます。
もし、物件の価格が高すぎたり、節税向きではない物件だと
シミュレーションがおかしくなります。
そうすると、ちゃんと話を聞いたり考えたりするお客さんだと
ボロが出てしまい、売りたい物件を売れなくなってしまうのです。
このシミュレーションのところでどんなところに注意しなければいけないかは
また、別の機会に説明の機会をもうけますね。
皆さん、とにかく長期シミュレーションと
節税メリットに関する説明はきちんと聞きましょう。
節税メリットに関しては確定申告書の不動産内訳書を確定申告において提出可能なレベルで作るくらいの試算は出しましょう。
高い買い物なのですから。
まとめ
投資用不動産の営業マンが
”年金対策”を強調してくる理由は
①それしか語れない
②”節税・売却益”をきちんと語り出すと物件が売りにくくなる
です。
どちらも、説明を受け営業を受ける側からすると散々な理由ですが。
これが現実なのですから、仕方がありません。
それらに惑わされないようにするために、
きちんと、”節税・売却益”を目的として
詳細な長期シミュレーションと正確な確定申告書の不動産内訳書を作成して検討しましょう。
ローンを組むとはいえ、高い買い物なのですから。
営業マンのトークだけを参考にするのではなく、
ご自身で調べるなどして、きちんと分析してから決断してください。
弊社ではシミュレーションの作成や内訳書の内容のチェックなども承っています。
必要があればセカンドオピニオンとしてご利用ください。
当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
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