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マンション投資って実際のところ何がイイの??? 不動産投資の実際のメリットについて



最近、はやりの(というか10年以上前から流行ってますけど)
マンション投資。
これって実際イイの?
とか、新築と中古実際どっちがいいの?
儲かるの?
こういう質問はFPの実務をやっているとよくされます。

今回は意外とどこを調べてもビミョ~な答えしか出てこない
マンション投資への疑問にお答えします。

目次

そもそもマンション投資とは???

マンション投資、不動産投資とか色々な言い方がありますし
実態も様々なのですが。
今回はワンルームマンションに投資することを想定してお話ししますね。

マンション投資は銀行から借り入れをして(借り入れをしないで現金で買う人もいます)
マンションの一室を購入して、家賃収入でローンを返済して、
資産を構築する投資の事ですね。

他人資本(入居者が支払う家賃)を使って資産を構築することができるのが
最大のメリットですね。

それだけ、聞いたらただただ、イイことだらけのようですが。
実際は購入金額が大きいので
ミスったときのダメージが計り知れない・・・・・程ではないですが
リカバリーするのがかなり大変になる投資です。

投資用マンションのメリットとは・・・

一般的に
投資用マンションのメリットを以下の三つだと言われています。
①老後の年金対策
②節税
③保険

これについて、ひとつづ見ていきましょう。

①老後の年金対策

「国の年金制度が不安な中、不動産を持っていれば、
ローンの支払い(35年ローン)を払い終わったら、家賃収入が年金の代わりになりますよ」
営業マンはこれを一番、力説してきます。

理屈としちゃ、間違っていないのですが。
問題なのは、それが実現可能なのかですね。

正直、35年ローンを払った後の日本の、東京(別に大阪でも福岡でもいいのですが)の姿ってどうなんでしょうね。
35年前といえば1986年ですよ。
バブル崩壊はおろか、バブルすら来ていない日本から、今日までという時間ボリューム。

35年間保有する期間に家賃は下がるかもしれないし(物価の上昇で上がるかもしれませんが)
地政学上の変化なんかははっきし言って予想できるレベルじゃない気がします。

僕も1985年生まれなので、生まれたころの東京の景色を映した動画とか見るのが好きなのですが。
ちょっと、予想以上に違う景色が流れていますよね。

35年間保有することによって家賃収入が低下して収支が悪化したり、
節税効果が少なくなったりしていきます。
正直、35年間持ち続けるのは現実的ではない気がします。
(もちろん、エリアや条件によっては持ち続けられれば良いと思います。)


ちなみに、なんで投資用マンションの営業マンが
この「年金対策」を力説してくるかについては
語りだすと、結構面白いので、どこかでまた紙面を割くようにします^^

②節税

この部分は先述の年金対策とは反対に
投資マンションの営業マンがあまり詳しく語りたがらないところです。

なぜか!!
あまり深く語れない営業マンが圧倒的に多いからです。
ココが、ワンルームマンション投資の肝になる部分だからです。
これも、「年金対策」を力説することの裏表なんですよね。

不動産投資をすると、
確定申告ができるようになります。
不動産事業を行っているという扱いになるので
一定の経費が認められます。
これを上手に使えば、不動産投資を有用に活用することができます。

はっきり言って、
ワンルームマンションで投資をするなら
この”節税”が一番のメリットになります。

ただ、この節税を十分のに活用するためには
エリア、購入価格、家賃収入、土地建物比率、管理体制などほぼ完ぺきな購入の仕方が必要になります。
ただ、これを満たすとかなり美味しいです。

これは書き出したらきりがないので
別の機会に紙面を割きますね。

③団体信用生命保険

これも、マンション投資の営業マンが力説することが多い部分ですね。
ぱっと見、喋るのにあまりノウハウが必要ない部分なので。

ただ、最近調べていて、わかったのですが。
この、団体信用生命保険はある保険会社の特定商品と保障まるかぶりでした。

団体信用生命保険は物件の所有者が亡くなったときに、
ローンが清算され、遺族にはローンが無い状態の物件が手に入る。

というものです。

その後は売ってもよし、そのまま保有して家賃収入を得てもよしです。

さらに凄いのがここからで、
死亡時以外にも高度障害という状態(両目の視力を失うとか四肢のうち二肢が不能など)になったときにも
保障が発動します。

この高度障害ですが、条件は厳しいので死亡以上に発動しなさそうですが。
某〇〇ラックの就業不能保険(働けなくなった時の保険)も高度障害が給付要件なんです。
「わざわざ、死亡保険以外の保険作っておいて、
  高度障害じゃなきゃで給付しないって鬼か!!」と言いたくなりますが。
 (そもそも、普通の死亡保険も高度障害は給付事由です)

この団体生命保険は先述の節税と違って
保有者が直接メリットを受けることはほとんどありませんが、
他人資本(入居者の家賃収入)を利用しながら保険に入れると考えるとメリットは大きいです。
マンション投資をしていると、加入する保険を少なくすることができるので
保険料を削減して、家計が楽になるというメリットがありますね。

まとめ

ワンルームマンション投資には
①老後の年金対策
②節税
③保険
の三つのメリットがあるといわれています。

厳密には途中で売却した時の売却益というのもありますが。
これは
②節税と密接にかかわってくるので
それひとつに回を割きたいと考えています。

ワンルームマンション投資は
まずは②節税をメインのメリットとしつつ、
③団体信用生命保険も保障を効率的に保有する
という感じのとらえ方で向き合うのがよいです。


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