今はやりの（10年以上前から流行ってますね）不動産投資。
このマンション投資の、これから投資をしようかなと考えている方にとっての永遠のテーマ。
”新築VS中古”ぶっちゃけどっちがイイの？？？
実はこれを明確に答えてくれるポジションの方っていないんですよね。
何せ
新築を売っている不動産屋さんは「新築がイイ」と言い、
中古を売っている不動産屋さんは「中古がイイ」と言います。
ポジショトークによって答えが変わってきます。
皆さんが本当に知りたい、痒い所を
純血のファイナンシャルプランナーがお答えいたします。
目次
- ○ そもそもなんで、明確な答えがないの？？？
- ○ では、ぶっちゃこどうなのよ。
- ○ 不動産投資の良し悪しの目安
- ・不動産投資のお金の流れ
- ・真に注意しなければいけないのは新築での投資
- ・新築物件のデメリット～
- ○ まとめ
そもそもなんで、明確な答えがないの？？？
私もマンション投資について調べ始めたときに、
色々な人に話を聞いていましたが
明確な根拠をもって、理由を述べてくれる人がいませんでしたね。
当時も”なんでだろ”と思いましたが。
最近になってようやくわかりました。
実は、売っている側の営業マンもよく分かっていないことが実情なんですよね。
あと、現場の営業マンはとにかく売ることに必死なので
自分が売れるものを正しいと言いますね。
なんだったら、マジでその人にそれ売っちゃダメだよ！！
ってものをゴリ押ししてきたりしますからね。
では、ぶっちゃこどうなのよ。
結論を言うと、
新築と中古の良し悪しは
購入する方の年収によります。
ざっくりいくと年収が1000万円くらいから上の人は新築を買ってもイイかなって感じです。
それ以下のご年収の方は中古の方がいいですね。
（厳密にいうと、大切なのは年収よりも納税額です）
なぜか！！
不動産投資の良し悪しの目安
そもそも不動産投資においてとにかく大切なこと。
それは月々の必要な費用が節税額で賄えるかどうかです。
どういうことか？
不動産投資のお金の流れ
不動産投資は基本的には家賃収入でローンの支払いをするものです。
ただ、実際にはローンだけでなく管理費や修繕積立費なども発生します。
これら諸経費を合わせると、
家賃収入<月々の支払
となってしまうことがあります。
（理想的なのは家賃収入＝月々の支払+固定資産税の月割り額）
真に注意しなければいけないのは新築での投資
新築のマンションでの投資は実はすごく難しいのです。
なぜか！！
新築マンションの価格は高いからです。
昨今の情勢で価格がねあがっているというのもありますが
それとは別に、そもそも高いんです。
新築物件を建てる土地を仕入れる業者さんから販売業者さんまでの各業者さんの利益が盛り盛り。
その結果、販売価格が上昇します。
そうするとどうなるか。
販売価格が上がると月々のローンの支払額が上昇します。
月々のローンの支払いが上昇すると
収支が悪くなります。
これが悪くなりすぎると、当然デメリットがあります。
新築物件のデメリット～
購入価格が高くなると
家賃収入<続きの支払い
となってしまうのです。
手出しがある状況ですね。
手出しがある状況が一概に悪いわけではありません。
この金額が確定申告で戻ってくる所得税や
翌年以降の住民税の軽減額。
それらの方が手出し額よりも大きくプラスであればよいのですが。
年収が1000万円円以下の方だったり、所得税率が10％代だったりすると
この手出し額を節税学を上回れないことが多いのです。
そうするとメリットが？？？な状況になってしまいます。
売却益で回収できるのでは？？？
という意見ももちろんあります。
それに関しては長くなるので、またの機会に紙面を割きたいと思っています。
どうぞお楽しみに。
まとめ
新築マンションは購入価格が中古物件に比べて高額になります。
それ故に月々の収支が悪くなります。
それを節税額で十分に回収できる年収でなければ
中古物件を検討するのがよいです。
当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
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