FPの実務をこなしていると、切っても切り離せないのが
不動産投資のお話し。
これ本当に儲かるの？
そもそも何のためにやるの？
っていう質問や相談を多く受けます。
今回はそんなところを解きほぐしていきます。
目次
- ○ ワンルームマンション投資は儲かるのか？？？
- ○ そもそも儲かる投資とは
- ○ それでもワンルームマンションで利益を上げるには
- ・売却益を得るためには
- ・①売却価格がローンの残りより高い
- ・②ローンの残高がきちんと相場の物件価格で利益が出る水準まで減っている
- ○ まとめ
ワンルームマンション投資は儲かるのか？？？
結論から言います。
儲かりません。
ワンルームマンション投資の主目的は
あくまで、節税だからです。
だから、ご自身で納税している以上の利益を得ることは難しいです。
もしかしたら、15年、20年後に売却益が得られるかもしれませんが、
それはケースバイケースです。
ここは一定利益は出るかもしれません。
そもそも儲かる投資とは
ちょっと哲学的な切り口になるのですが。
投資で利益を得るのに根本的に必要なものがあります。
それは何か！！
「値動き」です。
買った値段よりも売るときの値段の方が高くなければいけないのですから
当然ですね。
ワンルームマンションって、そもそもそんなに値動きが激しくないんですよね。
それでもワンルームマンションで利益を上げるには
何度も言いますが、ワンルームマンションでの投資の主目的は
”節税”です。
築年数と家にもよりますが
理想的なワンルームマンション投資の場合は10～15年くらいが一番節税ができる期間です。
そのあとは節税力が下がってくるので、売却してしまうのがよいです。
その時にうまくローンの残高が少なくなっていれば利益を得ることができるかもしれません。
売却益を得るためには
大切なのはここからで。
売却益をきちんと得るためには二つのことに注意しなければいけません。
それは
①売却価格がローンの残りより高い
②ローンの残高がきちんと相場の物件価格で利益が出る水準まで減っている
①売却価格がローンの残りより高い
そもそも、
資産価値を高めていく、維持していくことが必要になってきます。
家賃水準を維持するために室内のケアやバリューアップをコンスタントに行っていく。
そういった意味ではワンルームマンションでの投資は
株の売り買いとかの投資よりも
会社を経営しているのに感的には近いかもしれません。
②ローンの残高がきちんと相場の物件価格で利益が出る水準まで減っている
このためには
・購入価格が適正な価格である
・借入金利が高すぎないことが重要ですね。
購入価格は節税メリットが終わった時期に売却することを想定した場合、
その時期までにきちんと
「ローンの残り<周辺で同等物件の売買価格」となる水準になるような価格ということです。
こう言う考え方をしながら、
不動産屋さんが提示している価格が
ご自身にとって適正であるかを判断するのがよいです。
まとめ
ワンルームの不動産投資はメチャクチャ儲かる！！
って感じのものではないということですね。
〇手出しを節税額よりも抑える様な買い方をする
〇きちんと売却益を出せる様な価格で買う
〇きちんと売却益を出せるように物件の価値を維持する
ということが大切になります。
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