不動産投資とは株式投資、債券投資、とならんで、
重要な投資の一つになります。
今回は、その不動産投資についてみていきましょう。
目次
- ○ 不動産投資とは
- ○ 不動産投資が年金対策に良いと言われる理由
- ・定期的な家賃収入が入る
- ・長期的な収入が期待できる
- ・自己資金が少なくても始められる
- ○ 不動産投資を年金対策にする際の注意点
- ・空室リスクがある
- ・家賃下落リスクがある
- ・家賃滞納の可能性がある
- ・金利上昇リスクがある
- ○ 年金対策が目的の不動産投資で失敗しないためのポイント
- ・不動産投資のメリット・デメリットを理解する
- ・資金繰りをしっかり計画する
- ○ まとめ
不動産投資とは
不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、
その価値の上昇や賃貸から得られる収入を通じて利益を得ることを目的とした投資です。
ワンルームマンションへの投資は、不動産投資の一形態で、
ワンルームマンションを購入し、これを賃貸に出して収益を得ることを指します。
マンション投資って実際のところ何がイイの？？？ 不動産投資の実際のメリットについて
不動産投資が年金対策に良いと言われる理由
投資用不動産にのメリットは大きく分けて
・年金対策
・節税
・団体信用生命保険
があります。
その中の”年金対策”にフォーカスして説明しましょう。
定期的な家賃収入が入る
ワンルームマンションを投資として購入する場合、
主な収益源は家賃収入です。
この収入は、賃貸契約に基づいて毎月または定期的に入るもので、安定した収益となります。
個の家賃収入は 賃借人が家賃を支払うことにより、投資家は定期的に収入を得ることができます。
この家賃収入は、物件のローンの返済や維持管理費、税金などの費用に充てられることが多いです。
家賃収入は契約に基づいて固定されているため、
投資家は収益を比較的容易に予測することができます。
そのため長期的な資金計画を立てやすくなります。
長期的な収入が期待できる
ワンルームマンションは、学生や単身赴任のビジネスパーソン、若い世代など、
特定の層に需要が高い傾向があります。
これらの層は常に存在し、特に都市部や大学の近くなどでは、安定した賃貸需要が期待できます。
また、ワンルームマンションは、家賃が比較的手頃であるため、
他の不動産タイプに比べて空室リスクが低い傾向にあります。
そのため、長期にわたる安定した家賃収入を見込むことができます。
また、不動産は物価上昇に伴い、時間とともに価格が上昇する傾向があります。
特に、好立地や発展が見込まれる地域のワンルームマンションは、
将来的に高い価格で売却することが可能になることもあります。
自己資金が少なくても始められる
不動産というのはローンを組んで購入することができます。
ローンをくんで不動産を購入する場合、投資に必要な自己資金を大幅に減らすことができます。
これはレバレッジ（てこの原理）と呼ばれ、少ない資本で大きな資産をコントロールできるメリットがあります。
現在のような低金利環境では、不動産購入のためのローンの金利も比較的低く設定されています。
この低金利を活用することで、月々の返済額を抑え、投資の負担を少なくすることができます。
また、
ワンルームマンションからの家賃収入をローンの返済に充てることができます。
家賃収入が安定していれば、ローンの返済も滞りなく行えます。
自己資金が少ない場合でも、ローンを活用することで不動産投資が可能になります。
これにより、限られた資金を他の投資機会に振り分けることもできます。
不動産投資を年金対策にする際の注意点
保有期間が長期化すると収支が悪くなることがあります。
物件の保有期間が長くなればなるほど、
収支が悪くなるのが一般的です。
注意点についてみていきましょう。
なぜか？
・家賃が下がる
・築年数が浅い物件に比べると競争力が劣る
・修繕費、修繕積立て費が上がるケースが多くなる
・節税力が下がる
すべてを語り出すと長くなるので、詳細については別の機会に記事にしますね。
購入してから10～15年くらいは収支が安定していることも多く、
節税メリットも受けられる（購入時の築年数にもよりますが）ので
年間通しても節税メリットを受けることを目的に保有するのはよいでしょう。
空室リスクがある
空室リスクとは、所有するマンションの部屋が入居者なしで空いてしまうリスクのことです。
この状態が続くと、家賃収入が得られず、投資の収益性に大きな影響を及ぼします。
空室の原因はいろいろありますが、
不動産市場の供給過剰、周辺環境の変化、物件の老朽化、家賃設定の不適切さ、競合物件との競争力不足などが主なものです。
地域によってはに学生や若年層の需要が季節的または周期的に変動することがあります。
例えば、大学の近くの物件は、学期の始まりや終わりに入居率が変動しやすいです。
また、経済状況の変化も空室リスクに影響します。
経済が低迷している時期には、一般的に入居者の需要が減少する可能性があります。
物件の状態が悪い、あるいは適切なメンテナンスが行われていない場合、
入居者を惹きつける力が低下します。
継続的なメンテナンスと適切な管理が大切になります。
家賃下落リスクがある
不動産市場において供給が需要を上回ると、競争が激化し家賃が低下することがあります。
特に新築物件の供給過多や、周辺地域の開発による新しい住宅の供給増加が原因となることがあります。
物件が古くなり、メンテナンスが適切に行われていない場合、入居者にとっての魅力が低下し、家賃の値下げを余儀なくされることがあります。
地域の人口が減少したり、住民の年齢層が変化したりすると、需要が低下し家賃が下がることもあります。
特に若年層や学生の減少は、ワンルームマンションの需要に大きな影響を及ぼします。
近隣に新しい物件やリニューアルされた物件が出現すると、入居者がそちらに流れることで、
既存の物件は家賃を下げざるを得なくなることがあります。
家賃滞納の可能性がある
経済状況の悪化や失業率が上昇すると、家賃の支払い能力に影響を与える可能性があります。
入居者の支払い能力が下がることで家賃の低下や滞納のリスクが高まることがあります。
これらのリスクへの対応として、入居時に保証会社に保証料を支払ったり、
連帯保証人を付けてもらったりすることで対応することが一般的です。
金利上昇リスクがある
不動産投資では、ローンを利用して購入されることが大半です。
金利が上昇すると、変動金利型のローンを利用している場合、返済額が増加します。
これは月々の収支に影響を及ぼし、投資の収益性を低下させる可能性があります。
金利の上昇は、不動産投資の全体的な収益に影響を与えます。
返済費用が増加すると、同じ家賃収入でも手元に残る金額が減少するため、投資の収益が低下する可能性があります。
金利の上昇は不動産市場全体に影響を及ぼし、物件の資産価値にも影響することがあります。
一般に、金利が上昇すると、不動産の購入コストが増加し、購入希望者が減少することが考えられます。
これにより、不動産の価値が低下することがあります。
また、金利の上昇するという局面は、経済全体に大きな変動がある場面であることが多いです。
これが入居者の家賃支払い能力にも影響を与える可能性があります。
経済が低迷し、家計に圧力がかかると、家賃の未払いや滞納が増加することが考えられます。
年金対策が目的の不動産投資で失敗しないためのポイント
不動産投資のメリット・デメリットを理解する
実際、どのようなよい物件でも年数がたつと年間収支、月々の収支がマイナスになるケースが多く、
それまで積み上げた節税メリットを食い潰してマイナスになるケースが多いです。
無事に35年間ローンを支払って、家賃収入を得られるようになると
シミュレーション上はそのマイナスを回収することはできます。
家賃収入と売却のタイミングによっても回収することはできるでしょう。
そういったメリット、デメリットをきちんと把握したうえで、購入するかどうかを検討するのがよいでしょう。
資金繰りをしっかり計画する
当然のことながら、購入前にきちんと資金繰りの計画を立てておくことが大切です。
ここでは、第三者であるファイナンシャルプランナーに相談するのがよいでしょう。
中立的な立場で、アドバイスをもらえますし、
他の投資対象との比較もしながら、資金計画を作ってもらえます。
まとめ
不動産投資というのは様々な要素が絡み合った投資になります。
他の投資に比べて、検討する要素が多いのも特徴です。
節税メリットを得られる期間を満喫したら、
売却して、次の節税メリットのある物件を購入して入れ替える。
そうやって、常に節税し続けるというのが
サラリーマン投資家が無理なく投資用不動産でメリットを享受し続ける方法になります。
購入前にきちんと、メリット、デメリットを検討していくことが大切になりますね。
当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
具体的なお悩みをお持ちの方は是非一度、お問い合わせ下さい。
