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繰り上げ返済は必要か〜住宅ローン今昔物語〜



 

皆の憧れ(?)

夢のマイホーム。

夢と言っても、夢には現実がセットで付いてきます。

その現実”住宅ローン”

この住宅ローンに切っても切り離せない呪縛

”繰り上げ返済”

この繰り上げ返済が必要かどうかをお話します。

目次

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは
ローンの返済途中にローンの残りの金額の
一部、もしくは全額を繰り上げて返済することです。

それによって、
ローンの残り(残債)が減るもしくは無くなります。
月々の支払額の軽減や支払期間の短縮のために利用されるものですね。

ただ、この繰り上げ返済は僕らの親世代(バブル世代)とでは
情勢が違いすぎるがために、
常識が違いすぎて、上の世代の経験談に基づくアドバイスは
びっくりするほど役に立たなくなってしまいます。

そんなギャップが生まれる原因も含めて見ていきましょう。

繰り上げ返済のメリット・デメリット

住宅ローンの繰り上げ返済の今と昔を比べる前に
そもそもの、
住宅ローンの仕組みとそれによるメリットとデメリットをおさらいしていきましょう。

それがわからないと、
今と昔の情勢の変化がどういう影響を及ぼすかがわかりませんからね。

繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済のメリットは大きく2つあります。
①トータル期間での金利負担の削減
②月々の返済金額の削減/返済期間の短縮

①トータル期間での金利負担の削減
繰り上げ返済というのは借入元本を繰り上げて返済します。
金利の計算上、元本が少なくなればなるほど、金利も少なくなります。
また、元利均等方では返済開始が始まった時であればあるほど、金利の負担が大きいので
繰り上げ返済の効果は大きくなります。


②月々の返済金額の削減/返済期間の短縮
繰り上げ返済を行うと、トータルでの金利負担が少なくなるので
・月々の返済金額を減らす
・返済期間の短縮をする

どちらかを選ぶことができます。
若い世代は月額の削減
定年近い世代は返済期間の短縮
を選択することが多いですね。

繰り上げ返済のデメリット

上記のことだけ読んでいるとイイことだけのようですが、
当然のようにデメリットがあります。
◯手元の資金がなくなる

どういうことかというと、そのままですね。
もし、手元に500万円があって、それを繰り上げ返済に当てた場合、
その資金は自由には使えなくなります。

住宅ローンには基本的に、団体信用生命保険というのがセットになっています。
これは、もし、ローンを借りている方が不幸にもローンの返済中に亡くなってしまった場合。
団体信用生命保険が発動して、ローンを精算してくれるというものです。

もし、手元の500万円を使って、繰り上げ返済をした次の日に
団体信用生命保険が発動して、ローンを精算という状況になった場合。
どうでしょう・・・・
繰り上げ返済をしていなければ、
手元に500万円残したまま、ローンが精算できていた。
という機会を逃すことになります。

繰り上げ返済はメリットばかりではないのです。
”そんなこと言い出したら、繰り上げ返済できないじゃん”
って声が聞こえてきそうですね。

上記のことも踏まえて、
どうするのが良いかは、
『資産運用という観点での繰り上げ返済』という記事に詳しく書いています。
是非、ご覧になってください。

繰り上げ返済の今と昔

現役世代と我々の親世代(バブルを経験した世代)とでは、
マイホームと住宅ローンを取り巻く環境が大きく異なります。
それゆえに、繰り上げ返済を取り巻く環境も大きく異なります。

その最たるものこそが
”金利”です。

1991年のバブル真っ盛りの頃の住宅ローン金利の水準は
なんと8%代
今となっては、考えられない
現在の消費者金融の金利より高い金利水準です(借入金額にもよりますよ)

それに比べて現在は0.4%代。
金融機関によっては0.3%という金利設定のところもあります。

これはどれだけ違うかというと
仮に4,000万円のの物件を35年ローンで購入した場合
①8%の金利の場合
 月々の返済額:284,104円
 支払総額:119,323,828円
 金利総額:79,323,828円

②0.4%の金利の場合
 月々の返済総額:102,076円
 支払総額:42,871,967円
 金利総額:2,871,967円

すごい差ですよね。
8%代での購入だと、金利だけで、マイホームの元本よりも多くの金額を払うことになっていたのです。
これだけ金利に支払っているのでしたら、
繰り上げ返済で元本を少なくして、金利負担を減らすというのも合理的な判断になります。


現在の繰り上げ返済を取り巻く環境ー今は繰り上げ返済をすべきかー

先述したとおり、
現在の住宅ローンの金利の水準は0.4%代です。

先にも述べたとおり、繰り上げ返済をするとそのお金は手元には残らず、
その後、必要にかられても使うことができません。

また、現在の金利負担だと繰り上げ返済によって、削減できる金額も多くありません。
もし、手元にお金があるのでしたら、
0.4%を超える利回りの期待できる運用法を選択するほうが合理的と言えます。

まとめ

ローンや借入という言葉は
とりようによっては怖いという印象を持つ方もいるかもしれません。
借金をしている、借り入れを起こしているという状況は確かに怖いです。

反面、今とバブルの頃では借入金利の違いからだけでも
この、借入の意味合いも大きく異なります。

現在の状況からでは繰り上げ返済の優先順位は低くいでしょう。


しかし、”借金をしている”という状況になって
ヒステリックなまでに繰り上げ返済を従っている方を見ることは
仕事柄多いです。

しかし、皆さんのお金を大事にする意味も込めて
繰り上げ返済には冷静に向き合う必要があります。


当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
具体的なお悩みをお持ちの方は是非一度、お問い合わせ下さい。

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