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投資用不動産 月々の収支と売却益との関係



 

投資用不動産の購入に際してチェックしなければならない項目は多岐にわたります。

実はバラバラに見えるチェック項目というのは

つながっているのです。

オモテとウラというような感じの繋がり方をしています。

今回は不動産投資における

「購入価格」と「月々の収支」と「売却益」の相関関係について説明します。

目次

購入価格はどのようにして決まるか

新築物件と中古物件とで物件の販売価格というのは
価格形成のロジックが異なります。

簡単に見ていきましょう。

◯新築物件の場合
新築物件の価格
 =土地仕入れ価格+建築費用+販促費用+それぞれの業者さんの利益+新築プレミアム

それぞれのフローにかかる費用とそれぞれの業者さんの利益に加えて
”新築”ということに対してプレミアムがのっかっています。

ちなみに、各業者さんの利益が載っていることは否定するものではありません。
各業者さんも商売でやっているので、利益を取るのは当然です。

問題なのは、それによって出来上がる価格が購入する投資家にとって利益がある金額であるかです。



◯中古物件場合
中古物件価格=前保有者の売却価格+販売業者の利益

新築のときと価格形成に関わる構成要素が違うんですよね。
実は新築物件の場合は市場の相場といよりも
建物を建築し、販売するプロセスにおいてかかる費用とプレミアムという
市場の流通相場とは別のロジックで形成されているのです。

だから、総じて市場相場より高くなりがちです。
語弊がありますね。
市場相場よりもかなり割高です。
それがどういう影響を及ぼすかを説明します。

購入価格が月々の収支に与える影響

新築にしても中古にしても
購入価格が高くなるとどういうことになるかを説明します。

◯購入価格が高くなる
     ↓
◯借り入れる金額が大きくなる
     ↓
◯月々のローンの支払金額が大きくなる
     ↓
◯月々の収支が悪くなる(手出し額が大きくなる)

月々の収支が売却益に及ぼす影響

さて、購入価格が高くなると
月々の収支が悪くなるロジックを見てきました。
これには続きがあります。

月々の収支が悪くなると、
売却時に強烈な影響が出てきます。
そのプロセスは以下のとおりです。


◯月々の収支が悪くなる(手出し額が大きくなる)
     ↓
◯手出しが累積する
     ↓
◯売却時に手出しを回収するための価格設定が必要になる
     ↓
◯売却する価格が高くなる=相場より高くなる
     ↓
◯売れなくなる・売りにくくなる=相場で売ろうとすると利益が出ない(損失が出る)

ということになります。
つまり、投資として失敗となる可能性が高くなるということです。

考えてみれば、購入価格が相場より高くて
利益が出る投資なんて、普通に考えておかしいですからね。
アタリマエのことです。

購入時のチェックポイント

では、このような事態にならないようにするにはどうすればよいでしょうか。
「相場より高い価格では買わない」
これにつきます。

新築物件はそもそも相場とは関係ないロジックで価格形成がされているので
所得税率が33%に到達しない間はやめといたほうが妥当ですね。

中古物件の場合は
・現在の同エリアでの同等築年数の価格との比較
・収支シミュレーションをうち、売却タイミングの残債とその時の周辺相場とがバランスが取れているか検討
・なぜ、その価格での販売が可能となる価格で仕入れられたかを確認(相場より安い場合)
上記をチェックするのが、現実的です。
当然、エリアが悪くなれば価格は下がるので、
そこも併せてチェックする必要があります。

正直、不動産屋さんには嫌がられますが、
それくらいのことをしてでもきちんと分析をする必要があります。
高い買い物なのですから。

まとめ

不動産投資というのはとにかくチェックしなければならない項目が膨大にあります。
ただ、それぞれの項目というのは
きちんと因果関係があることが多いです。

購入価格はそれの最たるもので。
月々の収支〜売却価格・出口戦略にまでつながっています。

それを見極めるチェック項目や手法というのもきちんとあります。
正直、その気を持って根気をもって取り組むかどうかなのです。
もし、不動産投資はしたいけど、
根気をもって、分析したりするのが難しいという方は
FPに相談するのが良いです。
そういうときのためのFPです。



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