蓄財・積立投資としての不動産投資
不動産投資というのは他の投資にはない
絶対的な強みがあります。
コレを上手に活用すると不動産は蓄財・積立投資としての側面を持ってきます。
今回は蓄財・積立投資としての側面からの不動産投資について説明していきます。
目次
- ○ 不動産投資の仕組み
- ○ 蓄財・積立の側面からの不動産投資
- ○ 蓄財・積立の側面からみた不動産投資のメリットと注意点
- ・蓄財・積立の即身園からの不動産投資のメリット
- ・蓄財・積立の側面からの不動産投資の注意点
- ○ 蓄財・積立として不動産投資を機能させるためのポイント
- ・購入価格と収支
- ・物件価値を維持するためのバリューUP
- ○ まとめ
不動産投資の仕組み
マンション投資は銀行から借り入れをして（借り入れをしないで現金で買う人もいます）
マンションの一室を購入して、家賃収入でローンを返済して、
資産を構築する投資の事です。
一般的に
投資用マンションのメリットを以下の三つだと言われています。
①老後の年金対策
②節税
③保険
蓄財・積立の側面からの不動産投資
不動産投資は入居者が支払ってくれる家賃収入という
他人資本を利用して、ローンを支払っていくという仕組みがあります。
この側面が考え方によって、
蓄財・積立の側面を見出すことができます。
◯購入時から入居者からの家賃収入という他の人のお金を用いて、ローンを減らしていく
↓
◯売却時に売却価格よりもローンの残債が少なければ利益を得ることができる
というロジックになります。
ローンを支払っていなければ、売却時に利益を得ることができませんが。
他の人のお金を使うことで、自分のお金をほとんど使うことなく
利益を得ることができます。
その利益は時間が経てば経つほど大きくなっていくので
積立投資に近くなっていきます。
更に、保有期間は税金対策ができるというオマケ付きです。
（本来は、この税金対策が主目的です）
蓄財・積立の側面からみた不動産投資のメリットと注意点
先述した内容だけ聞くと、良いことしかないようにしか聞こえませんが。
当然、メリットだけでなく、注意点があります。
蓄財・積立の即身園からの不動産投資のメリット
これは先程申し上げたとおり、
他人資本を使って、ローンの残債を減らしていけるということです。
株や投資信託などの金融商品、
銀行預金、FX、保険での積立、金などの購入、美術品の購入など
どれも自分のお金を使って購入することで利益を得るものばかりです。
購入の段階で銀行からの融資という他人資本で物件を購入し、
さらには入居者のお金という他人資本を用いてそのローンを返済していく。
最終的には売却益は自分のもの。
どこまでいっても他人資本を利用し尽くせる仕組みは不動産投資ならではのメリットです。
蓄財・積立の側面からの不動産投資の注意点
良いことばかりではありません。
当然、注意しなければならないこともあります。
それは、購入する物件の条件が揃わないと上記のことは実現できないからです。
特にチェックしなければならないのは
①物件の購入価格
②エリア
③家賃収入の金額と相場
どれも密接に関わり合っています。
①物件価格と③家賃収入に関しては
以前投稿した
『投資用不動産 月々の収支と売却益との関係 』の記事にて詳しく書いています。
是非、参考にしてみてください。
また、エリアと相場も重要です。
どんなに物件価格が安く、家賃収入が高くても
エリアが悪ければ、今の入居者が出ていった際に
次の入居者が見つかるまでに時間がかかるかもしれません。
また、入居者が見つかりにくい場合は家賃を下げることも必要になるかもしれません。
そうすると、想定していた収支が崩れる可能性もあります。
購入金額が高すぎた場合、入居者の家賃からローンを支払っていっても
ローンの額が大きすぎて、どんなにローンが減っていても
その時々の売却タイミングの相場よりもローンの残債のほうが大きく
売却しても利益が得られないという可能性も出てきます。
このように、物件購入に際して
条件が整わないと、そもそも他人資本を利用しても
利益を得られないということがあります。
（むしろ、ちゃんとチェックしないで物件を購入した場合はそうなる可能性のほうが高いです）
蓄財・積立として不動産投資を機能させるためのポイント
それでは、不動産投資において
どのようにして他人資本を用いて利益を上げていく確率を高めていくポイントを説明していきます。
購入価格と収支
購入価格に関しては、先程お話したことにも繋がります。
適正価格で購入してください（過剰に高い金額では買わないということです）
『ローンを組める金額＝適正価格』
ではありませんので、注意してください。
この適正価格というのはいかが目安になります。
◯月々の収支のバランスが取れている（節税効果で実質な利益が得られる水準）
◯長期シミュレーションを作成し、適切な売却タイミングで利益を得られる水準まで残債を減らせる
このあたりは、シミュレーションをかなり詳細に検討しなければならないです。
ファイナンシャル・プランナーとして実務をこなしている感覚ですが、
不動産屋さんでもこれだけのシミュレーションを提示している会社は少ないです。
（殆ど見たことがありません）
これは、かなり税務の知識と不動産相場等の知識と経験が必要になります。
ファイナンシャル・プランナーでもこれらをきちんと計算し、説明できる人間は希少です。
それでも、社会の中でコレを聞ける立場と言うのはファイナンシャル・プランナーだけなので。
もし、御自身で試算を出すのが難しいようでしたら、
腕の良いファイナンシャル・プランナーをみつけて、相談することをオススメします。
物件価値を維持するためのバリューUP
更に大事なことが物件の価値を下げないということです。
これは『家賃を下げない』ということと同時に
売却時の価格を少しでも高くするということです。
当然、リフォームなどのバリューアップにお金をかけすぎると
その費用を税金対策や売却時の利益で回収できないということにもなるので注意が必要です。
また、不動産会社によってはこのバリューアップや修繕費用に膨大に利益を乗っけてくる業者もいます。
（というかかなりそういう業者は多いです）
バリューアップにつながる修繕というのを程よい費用感でセンス良くやるというのは
これはこれでかなりの専門性になってきます。
このようなバリューアップにつながる修繕というのは
物件を管理してくれる不動産会社選びが肝心になってきます。
過去の実績を見せてもらうというのも一つの方法です。
費用感が良心的かどうかは見極めがいろいろな意味で難しいので
正直、そういう業者を知っているかどうかになります。
まとめ
不動産投資というのは
・他人資本を用いて物件を購入し
・他人資本を用いてローンを減らし
・最終的に利益を自分のものにするという
他の投資にはないメリットがあります。
しかし、それを実現するためには
・購入価格
・価値の維持
がとても重要になってきます。
きちんと試算をし
良心的な販売会社と適切な管理会社の選定が不可欠になります。
もし、それらを見極めることに不安があるようなら
ファイナンシャル・プランナーにセカンドオピニオンを頼むのもお薦めです。
当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
具体的なお悩みをお持ちの方は是非一度、お問い合わせ下さい。
