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不動産投資できちんと節税するために〜節税できる物件を購入するためのチェックポイント〜



 

ワンルームマンションといえば節税

サラリーマンの節税といえばワンルームマンション

と思えてしまうほど、ネット上では”マンション投資””節税”という広告で溢れかえっています。

しかし、実際はきちんと節税できるような買い方をできている方はごく僅かで。

ほとんどは税金は戻ってきていても、それ以上の出費が出ていて実質赤字だったり。

きちんと税金を戻すことができない。

といった買い方をしている人が大半です。

今回はそういった自体に見舞われないようにするため、

きちんと節税できる物件を見極めるためのポイントを伝授いたします。

目次

不動産投資の節税の仕組み

不動産投資投資をする方は
不動産事業を運営して収益を得ているので
確定申告をすることができます。
そこの確定申告においては一定の経費が認められます。
これらの申告の内容によっては税金が戻ってくることがあります。
(必ずしも戻ってくるわけではないので注意が必要です)

節税に影響を与える項目

不動産事業を営む方が計上することができる経費として主なものが
①減価償却費
②借入の返済に伴い発生する金利(建物にかかる部分)
③雑費
などを計上することができます。
当然、他にも計上することができる項目がありますが
今回は上記の3つについてお話します。

①減価償却費とは

減価償却費とは
資産(ここでは物件)の経年による価値の減少分を経費として計上できる
という項目です。
つまり、お金を直接出しているわけではないのですが、
価値が減少した分を「使った」という扱いができるのです。

実際のお金は出ていっていませんが、
会計上の利益を少なくしてくれるので、
税金を少なくする効果が生まれるのです。

②借入の返済に伴い発生する金利(建物にかかる部分)

不動産を購入するにあたって
ローンを組めば、当然、
元本の他に金利が発生します。
その金利というのは不動産を購入しなければ、
支払いは生じなかったものです。

そういう理由で金利は経費として認められるのです。
ただし、建物に関わる部分の金利のみです。
土地に関する部分の金利は経費にはならないのには注意が必要です。

この土地の部分は経費にならないというのは減価償却費と合わせて大切な部分なので
後ほど詳しくお話しますね。

③雑費

事業を営んでいれば当然それに伴い必要経費がかかってきます。
不動産事業においてもそれは当然に発生します。
例えば、
物件を視察に行くための交通費や、業者さんとの打ち合わせの費用、
事務用品や、通信費などなど。
一定の範囲で経費が認められます。

ただ、注意は必要です。
無限に経費が認められるわけではないですし、
何でも認められるわけでもありません。
あくまで不動産の事業を運営するのに必要なものが認められているのです。

白色申告では「雑費」という大まかなくくりとなっています。
それでもきちんと記録は残しましょう。
万が一にも税務調査が来たときに備えて。
そうでなくても、事業をやっているのですから記録を残すのは当然です。
記録がなければ事業としての損益分岐点もわからなくなってしまいます。


無限に計上できるわけではないですが
全く計上しないのも勿体無い。
適切な範囲で記録に残っているものをきちんと計上しましょう。

各項目をより良くするためのポイント

上記の中で特に注意が必要なのが
①減価償却費
②金利
です。
これらに関しては購入の段階で数字が確定してしまうのです。


どちらも建物にかかる部分しか経費として計上できないです。
そのため同じ購入価格であれば建物の比率が高い方が良いです。

ただし、注意が必要なのはここから。
建物の比率が高いということは土地の比率が低い。
つまり土地価が安いということです。

都心と郊外どちらのほうが土地価が安いか?
皆さんおわかりですね。
郊外の方が土地価が安いので、建物の比率が高くなりやすいのです。

だから
”郊外の物件を買おう!!”
と、ならないのが不動産投資の難しいところなんです。
郊外になればなるほど、土地価は下がるので建物の比率は上がります。
ただし、忘れてはいけない。
郊外になればなるほど、都心から離れるので
空室リスクが上がるのです。
いくら減価償却費をたくさん計上できるからと言って
空室期間が長くなれば、そもそもの家賃収入が入ってこなくて実質的にマイナス
なんてことにもなりかねません。

だから”都心!!”ともなりません。
都心のど真ん中は土地価が高すぎてそもそもの物件価格が高くなりすぎます。
でも、それにきちんと連動して家賃収入が上がるわけではないので
収支が激悪になる可能性が高いのです。

つまり何が言いたいのかと言うと
バランスが大事だということです。
結論的な話、土地建物比率が5:5くらいになっていれば良しとすべきです。
その範囲の中で購入価格が許す範囲で都心に寄せていくとベターですね。

どのようにして、そのような物件の買い方をするか

上記のように土地建物比率に注意を払うことは大切です。
意外と、不動産屋さんが提案の段階で見せてくる資料は
「販売図面」と「月々の収支表」くらいです。
ここには土地建物比率が書いてあることはまずありません。

また、土地建物比率が良ければ全て良いかと言うとそうでもないです。
きちんと確定申告に提出しても問題ないレベルの
「収支内訳書のシミュレーション」と「35年間の収支シミュレーション」
それらの数字の根拠数値のエビデンスをすべて提出してもらい。
それらが正しいか、楽観的すぎる数字が入っていないか。
空室率や家賃の下落なども織り込まれているか。

それらをすべて分析した上で購入を検討するというのが正しい姿勢です。

えっ!!
「そんなの分析できない。そんなことしてたら買えない」
なんて声が聞こえてきそうですね。
でも考えてみてください。
2000万円を超えるような買い物です。

本来それくらいのことをしてしかるべきです。
もしできないのでしたら、費用をかけてでも調査したりセカンドオピニオンを受けるべきです。

まとめ

不動産投資というのは金額が大きいですが
それらを構成している数値というのは非常に繊細なものです。
それ故に様々な数値が入り混じり
シミュレーションも非常に複雑になりがちです。

それに嫌気が差して、
”エイヤー”と買って、あとで泣きを見る人が跡を絶ちません。
この記事を読んでいらっしゃる方は是非、
きちんとした数字とリアル
両方の見地から分析をして、
より成功確率の高い決断をしてくださいね。


当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
具体的なお悩みをお持ちの方は是非一度、お問い合わせ下さい。

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