投資用不動産のよくある困った事例
投資用不動産のお困りごとの相談も数多く受けます。
今回は投資用不動産を購入しようとお考えの方向けに
よくあるお困りの事例をお話します。
目次
投資用不動産の仕組みと目的
ひとくちに投資用不動産と言っても
目的は様々です。
何を目的に保有するかによって
メリットもデメリットも変わってきます。
目的によっては
ある目的においてはメリットになることもデメリットになることもあります。
今回は不動産投資の入門によく用いられる
ワンルームマンションに絞って話をします。
ワンルームマンション投資の目的
ワンルームマンションの投信の一番の目的は
”税金対策”です。
不動産屋さんの営業マンさんたちは
声高に老後の私的年金を謳うでしょう。
無視していいです。
老後の私的年金を目的にしたり、月々の収支の良さを目的にすると
話が全く違ってきます。
しかし、一つ言えることが
・税金対策
・私的年金
・月々の収支
というものすべてを満たそうとすると
原理的に成り立たなくなります。
月々の収支のマイナスが大きい
さて、投資用不動産の保有において
困ったの相談で一番多いのはこの
「月々の収支のマイナスが大きい」です。
これだけ聞くと、
「月々の収支なんて、購入前にわかるだろ」
という声が聞こえてきそうです。
そのとおりなのですが、
このことが困った形で現れるのは以下の2つの状況のときです。
①収入が下がった（転職や育休産休など）
②家賃が下がった
①収入が下がった（転職や育休産休など）
この場合はもともとは困らないと思っていたものが
収入の低下により、当初は許容できていたマイナス収支が
許容できなくなったというものです。
また、その要因の一つとして
購入価格が高すぎるというものもあります。
これに関しては以前の記事の
『投資用不動産 月々の収支と売却益との関係』
という記事に詳しく書いています。
是非、そちらも参考にしてみてください。
②家賃が下がった
これは、文字通りですね。
空室が出たタイミングが悪かったり
修繕などに伴うバリューアップがうまく行かなかったりした際に発生しやすいです。
物件の築年数や立地なども大いに関わります。
また、見逃せないのが
入居者を探すための管理会社の選定も大切になってきます。
募集が上手でなかったり、バリューアップのノウハウに乏しかったり
ひどいときはやる気がないなど。
意外と見逃せません。
空室が埋まらない
先述の
②空室が埋まらない
とも連動する箇所ですが。
新しい入居者がなかなかつかづに、
家賃が入ってこない＝ローンの支払が自腹になる
という状況になります。
まとめ
今回は投資用不動産における
よくあるお困りごとの事例を上げてみました。
そのようなときに取り得る対策については
次回以降の記事で詳しく説明しようと思います。
楽しみにしていてください。
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