投資用不動産の繰り上げ返済ー月々の収支が悪い投資用不動産で困ったときの対処法ー
投資用不動産の困った事例についてお話しました。
そこで挙った、
『月々の収支が悪い』
ことへの対応策について
今回はお話します。
目次
- ○ 月々の収支が悪い事への対処法
- ○ 繰り上げ返済で得られる効果
- ○ 繰り上げ返済が有効な場面
- ・（A）手元に繰り上げ返済に充てることが資金が100万円以上ある
- ・（B）借り換えが選択できない
- ○ 繰り上げ返済の注意点
- ○ まとめ
月々の収支が悪い事への対処法
投資用不動産の月々の収支が悪い主な原因は2つです。
①購入価格が高いことにより、月々のローンの支払額が大きい
②家賃収入が低い
月々の収支というのは
家賃収入＞月々の支払い
となっていることが望ましいので
当然のことではあります。
これが
家賃収入＜月々の支払い
となっているから、
月々の収支が悪くなるのです。
この収支が悪い状況への対策はやはり2つですね。
（ⅰ）月々の家賃を上げる
（ⅱ）月々の支払いを下げる
しかし、
（ⅰ）の家賃を上げるのは
一般的に空室が出たときしか難しいので
あまり、オーナーがの意思でタイミングが設定しづらいです。
家賃を上げるための取り組みに関してはまた
改めて、紙面を割きます。
そして、
（ⅱ）支払いを下げる
ための方策として考えられるのが
”繰り上げ返済”と”ローンの借換え”です。
今回は繰り上げ返済について説明します。
繰り上げ返済で得られる効果
繰り上げ返済が有効な場面というのは
その名の通り
ローンの一部を繰り上げて返済することで
ローンの残債を少なくすることです。
それによって得られる効果はいかの2つから選択できます。
（a）返済金額の減少
（b）返済期間の短縮
今回は月々の支払いを減らすことを目的としているので
（a）返済金額の削減
を選択することになります。
ローンの残債を減らすことができるので
残ったローンの金額で所定の返済期間をもとに
月々の金額を再計算することで
月々の支払金額が減少します。
繰り上げ返済が有効な場面
繰り上げ返済が有効となる条件は2つです。
（A）手元に繰り上げ返済に充てることができる資金が100万円以上ある
（B）借り換えが選択できない
（A）手元に繰り上げ返済に充てることが資金が100万円以上ある
繰り上げ返済に際しては
100万円以上からが有効になります。
それ未満だと、効果が小さすぎるということが考えられます。
資金に余裕がある場合は、ご自身がどれくらい収支を改善する必要があるかによって
繰り上げ返済の金額を決めるのが良いでしょう。
（B）借り換えが選択できない
繰り上げ返済が選択できない場面というのは
・銀行の融資が受けられない
これは、オーナーさんが転職や育休産休などで
収入や社会的信用が低下しているときに
銀行が融資してくれないという場面が考えられます。
また、物件の条件が悪く、銀行が融資してくれないという場面も考えられます。
そのような制約が少ないというのも
繰り上げ返済が借り換えよりもハードルが低い理由でもあります。
しかし、繰り上げ返済は実行することが可能であれば
メリットは大きいです。
繰り上げ返済に関しては
また改めて紙面を割きますね。
繰り上げ返済の注意点
先にも述べたとおり、
繰り上げ返済は手元に資金さえあれば
比較的、容易に実行することができます。
その反面、収支を良くしたくなるがために
過剰に繰り上げ返済してしまうということも考えられます。
幾ら繰り上げ返済をするかは
収支をどの水準にする必要があるかを試算した上で
設定する必要があります。
節税が一番有効になる水準の収支についてはまた
紙面を割きますね。
まとめ
繰り上げ返済は手元に資金がある場合は
一番最初に候補に上がる
収支改善の方策になります。
きちんと目指す収支の水準を計算した上で
実行するか検討して見ください。
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