投資用不動産のサブリースを解除にするタイミングと必要性
対策方法として、
以前、
○繰り上げ返済
○借換
について説明しました。
今回は第三の方法としての
『サブリース契約の解除』
について説明します。
目次
サブリース契約とは
転貸借契約
です。
管理会社が物件を借り上げて、
入居者に転貸（又貸しする）ということです。
管理会社は家賃の10〜20％を手数料として
オーナーから受け取る代わりに
空室時の家賃を保証するということになります。
サブリース契約には問題も多くあります。
それにちては以前の
『マンション投資のサブリースってどうなの？？？ 不動産屋さんが言いたくない、サブリースの本当の問題点』
という記事にて説明しています。
そちらも是非、参考にしてみてください。
マンション投資のサブリースってどうなの？？？ 不動産屋さんが言いたくない、サブリースの本当の問題点
サブリース契約を解除すると得られる効果
サブリース契約を解除すると得られる効果は
月々手元に入ってくる家賃収入が増えるです。
サブリース手数料というのは
家賃の10〜20％と設定されていることが多く
それによって、
本来はプラス収支になっていたものが
マイナス収支になっている物件も多く見受けられます。
（もちろん、もともと、家賃が低かったり、
購入価格が家賃と比べて高ければその限りでは有りません）
このサブリース手数料がなくなる事による
収支の改善が期待できます。
もちろん、サブリース契約を解除すると、
通常の集金代行契約に切り替わるので
家賃の３〜５％の手数料はかかります。
それでも、サブリース契約時よりも入ってくる家賃は多くなります。
ただ、空室時の家賃保証はなくなることには注意が必要です。
（でも解除したほうがオトクな場合のほうが多いです。計算してみましょう！！）
サブリース契約解除の有効な場面
サブリース契約を解除というのは
家賃の金額が一定で保証されているわけでは有りません。
管理会社の方から一方的に家賃の保証額を下げられることがあります。
その際に、実際の入居者から収納されている家賃が下がっているかどうかは
オーナは確認できません。
（現状は開示義務がないのです。不思議ですね）
収支がもともと悪いときだけでなく
このように、家賃を下げられたときなどが
サブリース解除のよいきっかけになります。
サブリース契約を解除する上での注意点
サブリース契約を解除する際にももちろん注意すべき点があります。
まず第一に
解約手数料がかかるケースがあります。
解約手数料としては
家賃の３〜６ヶ月分の解約手数料を払わなければならないというものです。
管理会社によっては解約に応じてくれないと言う場合もあります。
まとめ
サブリース契約とは解約に手間も費用もかかるというのが実態でもあります。
それでもプラスになるという試算が成り立つのであれば、
サブリース契約の解除を検討しても良いでしょう。
（実際はサブリース契約の解除は長期的に見るとプラスに成ることがほとんどです）
当ファイナンシャルプランナー事務所は東京都を中心に法人・個人関わらず、あらゆる”お金の問題”の解決を専門としております。
具体的なお悩みをお持ちの方は是非一度、お問い合わせ下さい。
