目次

• ○  収支改善のための全体の流れ
• ○  ①サブリース契約の解除
• ○  ②繰り上げ返済&借換
• ○  まとめ

収支改善のための全体の流れ

大きな流れとしては
①入ってくる家賃を増やす
②支払いを減らす

という流れになります。
その流れに沿って、
対策を見て解説していきます。

①サブリース契約の解除

収支の改善のために一番最初に手を付けるべきことは
サブリース契約の解除です。
これにより、入ってくる家賃収入を増やすことができます。

これは、後述する
繰り上げ返済や借換
などに比べて、費用が少なく済むケースが多いです。

もちろん、サブリース契約の解除にも費用はかかりますし
場合によっては、管理会社が解除に応じてくれないケースもあります。

その場合は、根気強く、時間をかけて、
状況によっては弁護士などを利用しながら進めていく必要があります。

②繰り上げ返済&借換

次の作業は支払いを減らすというものです。
そのための方策として考えられるのが
『繰り上げ返済』と『借換』です。

これは同時に行えるのが理想です。
しかし、オーナーさんの状況によっては
借換ができない（転職や育休産休などによって収入が下がっている場面が多いです）

その場合は、繰り上げ返済のみ行って
収支を改善します。

その後、また、借換ができるようになってから
借り換えするというのが良いでしょう。

また、借り換えする前までにはサブリース契約の解除が完了していることが望ましいです。
サブリース契約のままでは、融資条件が厳しくなったり、
そもそも、金融機関が借り換えに応じてくれないケースがあるからです。

まとめ

月々の手出しが多く収支が悪い
投資用不動産への対策の流れとしては

（ⅰ）サブリース契約の解除
　　　　　↓
（ⅱ）繰り上げ返済
　　　　　↓
（ⅲ）借換（（繰り上げ返済と同時が望ましい））

という流れになります。
もちろん、投資に関しては無条件に望む方式を採用できるわけでは有りません。
不動産は他の投資に比べて個別の事情が大きく影響してきます。

必要に応じて手順は変わっていきますが、
焦らずに対応していきましょう。

もし、手順や段取り、試算などに悩んだら
オーナーさんの味方になってくれる
ファイナンシャル・プランナーに相談するのも良いでしょう。


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